Cushman & Wakefield prevê novo ano excecional para o imobiliário

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A Cushman & Wakefield apresentou hoje um resumo da atividade do mercado imobiliário nacional em 2018 e as suas perspetivas para 2019.

Segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, “2018 foi o ano de todos os records, em quase toda a linha: no volume de transações de investimento (que deve rondar os €3.000 milhões), mas também na absorção de escritórios, na atividade do retalho de rua, na dimensão dos negócios, e no nível das taxas de rentabilidade.” Quanto à atividade da Cushman & Wakefield em Portugal, obtivemos um novo melhor resultado de sempre, com todos os departamentos a excederem os objetivos. O ano passado foi também importante uma vez que ganhámos o prémio de melhor consultora imobiliária em Portugal atribuído pela prestigiada publicação internacional Euromoney”, continua Eric van Leuven

Mercado de investimento imobiliário comercial

A atividade de investimento em produto acabado de imobiliário comercial manteve-se extremamente dinâmica ao longo de 2018. Até ao dia 30 de dezembro estavam confirmados mais de 2.800 milhões de euros transacionados em ativos imobiliários comerciais, valor que traduz uma subida de 33% face ao ano anterior. O valor definitivo de fecho do ano encontra-se ainda por confirmar, mas acredita-se que deverá rondar os 3.000 milhões de euros. Este volume considera apenas investimento em produto comercial acabado e de rendimento.

 

Se no passado a atividade de promoção e reabilitação urbana não assumia junto dos principais investidores institucionais maior importância, nos últimos anos estas operações são cada vez mais frequentes no nosso pais, fruto da escassez de oferta nos mercados ocupacionais e da cada vez maior atratividade do sector imobiliário nacional à escala mundial. Estima-se assim que o volume de investimento alocado a este tipo de operações no nosso país tenha ultrapassado em 2018 os 2.000 milhões de euros, distribuídos por mais de 50 negócios. Entre as operações de promoção e reabilitação urbana de maior envergadura destacam-se o portfolio Golden, vendido pela Fidelidade aos americanos da Apollo por um valor de 425 milhões de euros, dos quais cerca de 70% se estima serem ativos do sector residencial. A venda dos terrenos da Feira Popular por parte da Câmara de Lisboa à Fidelidade, a compra dos portfolios Viriato e Centauro, respetivamente do Novo Banco e Açoreana/Banif, ou a aquisição por parte da Mabel Capital do Quarteirão da Suiça são também operações de promoção e reabilitação urbana a destacar.   

Os investidores estrangeiros têm vindo a revelar um interesse crescente no imobiliário comercial em Portugal, tendo sido responsáveis em 2018 por 94% do volume total investido em produto acabado. Após 3 anos a liderarem o top de investimento estrangeiro em Portugal, os norte americanos adotaram em 2018 uma postura menos agressiva, tendo sido os europeus a dominarem as compras de ativos comerciais. Cerca de 70% do capital estrangeiro teve origem na Europa, com as casas de investimento francesas a alocarem a maior parcela de capital ao imobiliário português, 765 milhões de euros. Seguiram-se os players espanhóis, que investiram em Portugal 580 milhões de euros e os originários do Reino Unido, com cerca de 500 milhões de euros alocados ao nosso país. À semelhança de 2017, a diversidade da origem de capital manteve-se também no ano transato, com negócios realizados por investidores das mais diversas nacionalidades como a americana, chinesa, suíça, brasileira, canadiana ou angolana.    

O sector de retalho, nomeadamente de centros comerciais, esteve particularmente ativo, atraindo 52% do volume total, mais de 1.400 milhões de euros. Seguiu-se o sector de escritórios com 35% do total investido, cerca de 950 milhões de euros. Em ambos os casos estes dois sectores atingiram máximos históricos em termos de volume de investimento.. O sector hoteleiro surge, pela segunda vez na história, como o terceiro segmento de imobiliário comercial mais atrativo, tendo captado para o nosso país 8% do total investido, mais de 200 milhões de euros. Este valor apenas foi ultrapassado em 2015, quando se transacionaram mais de 280 milhões de euros, em grande parte explicados pela aquisição por parte da Minor do portfólio de hotéis do Tivoli.

As transações de portfólios de grande dimensão continuaram a ter um peso muito significativo no total de investimento, tendo representado 36% do volume transacionado; cerca de 1.000 milhões de euros distribuídos por 17 negócios. O portfólio de retalho da Blackstone, que inclui o Foum Sintra, o Sintra Retail Park e Forum Montijo, adquirido pela Immochan, foi a operação com maior volume. Outro reflexo da atratividade de que goza o mercado imobiliário nacional à escala global é a tendência crescente das operações de venda de carteiras de NPL’s (non-performing loans) com ativos imobiliários subjacentes e de REOs (real estate owned – imobiliário no balanço do banco). A banca reforçou em 2018 a tendência iniciada em 2017 e colocou este ano dezenas de portfolios de NPL’s e REO’s de forma generalizada e mais organizada

 

A Cushman & Wakefield foi responsável por algumas das mais importantes transações do mercado, destacando-se na área de escritórios a venda da totalidade do Lagoas Park, numa das maiores transações do ano, a compra de nove edifícios na Quinta da Fonte e a venda do edifício Barata Salgueiro 33; na área de retalho vários portfólios de supermercados e de lojas de rua; na área de promoção e reabilitação urbana a venda de um terreno para promoção no Campo Pequeno com cerca de 40.000 m2. Uma equipa multidisciplinar composta por elementos dos departamentos de Capital Markets, Escritórios e Research & Consultoria participou na análise e valorização do processo de aquisição da maior transação de promoção do ano, a compra dos terrenos da Feira Popular à Câmara Municipal de Lisboa por parte da Fidelidade. 

 

 

Mercados ocupacionais

 

Escritórios

 

O mercado de escritórios da Grande Lisboa teve um dos seus melhores anos de sempre: entre janeiro e novembro foram arrendados cerca de 191 mil m2 de escritórios, refletindo um crescimento homólogo na ordem dos 24%. As estimativas de fecho de ano apontam para mais de 200 mil m2, podendo mesmo ser ultrapassado o valor de 2008, máximo histórico à data, quando se transacionaram 233 mil m2 de espaços.

 

Entre os maiores negócios de ocupação de escritórios na Grande Lisboa destaca-se o sector tecnológico, responsável por 33% da procura registada entre janeiro e novembro. A Teleperformance encabeçou a lista de maiores ocupantes, tendo ocupado a totalidade do edifício nfante D. Henrique 342 (Zona 5), bem como tomado espaço no Edifício Open e no Edifício Marconi (Zona 3) - no total esta empresa de serviços partilhados ocupou na Grande Lisboa 19.000 m2. Ainda no sector tecnológico a ocupação da Critical Software da totalidade do Edifício Pinta (4.100 m2, Zona 2) também se inclui nas maiores transações do ano. Por último os espaços de coworking da Regus, na Zona 1, e do Lisbon Art Center & Studios (LACS) nas zonas 4 e 7, fizeram também parte do Top 10 das maiores transações.

 

No Porto o sector de escritórios atravessa também um bom momento, com uma procura cada vez mais dinâmica e em grande parte impulsionada por ocupantes internacionais que reconhecem a atratividade da cidade para a instalação de centros de serviços partilhados. Nos primeiros nove meses do ano o Grande Porto registava já uma procura recorde em termos históricos, num total de 74.000 m2 distribuídos por 42 operações. O BNP Paribas protagonizou o maior negócio do ano ao arrendar 16.000 m2 no Urbo Business Center, em Matosinhos. Destaca-se também a ocupação de 14.500 m2 no Business Center da Maia por parte da Prozis, e do Global Media Group de 5.700 m2 na cidade do Porto.   

 

O departamento de escritórios da Cushman & Wakefield esteve envolvido em algumas operações de relevo, destacando-se a venda em regime de forward purchase da nova sede da AGEAS (17.400 m2) em representação do grupo Martinhal, e os arrendamentos na integra de vários edifícios como o Malhoa 27, Barata Salgueiro 33 ambos em Lisboa, e o District – Offices & Lifestyle no Porto.

Retalho

O setor de retalho demonstrou-se igualmente ativo. De acordo com a análise desenvolvida pela Cushman & Wakefield - que acompanha a grande maioria dos conjuntos comerciais e unidades de stand alone em Portugal, bem como o comércio de rua nos centros urbanos de Lisboa e Porto - foram arrendadas cerca de 650 lojas em 2018, totalizando uma área superior a 220.000 m2. Ao invés do ano passado, quando os conjuntos comerciais captaram a maioria da procura, em 2018 o comércio de rua destacou-se largamente, representando 44% da procura de retalho, enquanto as operações em unidades stand alone representaram 25% da área e os centros comerciais captaram apenas 19% da área dos novos contratos, fruto da ausência de novas aberturas. No comércio de rua, a cidade Lisboa registou uma procura de mais de 50.000 m2 e o Porto cerca de 17.000 m2.

 

Esta área de negócio, na qual desde há muito a Cushman & Wakefield se destaca, teve também um ano muito positivo. Foram concretizadas mais de 100 operações de arrendamento, num espectro diversificado de atuação, dando resposta a uma procura constante de soluções inovadoras por parte de promotores e retalhistas, retratando um mercado em disrupção, mais exigente e profissionalizado. A consultoria de retalho e a assessoria a investidores e promotores foram por isso áreas de grande destaque.

 

O serviço de representação de retalhistas, em que a consultora atua na identificação e aquisição de lojas para retalhistas seus clientes, registou um forte crescimento, não só por parte de players internacionais, mas também de retalhistas nacionais que percecionam a mais-valia que o mesmo representa.

 

 

Industrial & Terrenos

O mercado industrial revelou alguma retração em 2018, muito possivelmente fruto da escassez de espaço que tem vindo a limitar as intenções de expansão dos operadores logísticos. Entre janeiro e setembro foram identificadas 27 novas ocupações envolvendo cerca de 110.000 m2. De entre os principais negócios destacam- a contratação da Bosch de 12.500 m2 em Aveiro e duas operações protagonizadas pela Logic, em Alverca e na Póvoa de Santa Iria, respetivamente com 9.800 m2 e 9.400 m2.

A equipa da Cushman & Wakefield foi responsável pelo arrendamento de 7.700 m2 à Renault Retail Group Portugal SA em Loures e de um armazém com cerca de 4.000 m2 na Granja à Editora 20/20.

Hotelaria

O sector hoteleiro, que ganhou particular destaque na atividade de investimento, ao ser cada vez mais considerado pelos grandes players como uma excelente alternativa de investimento imobiliário, consolidou em 2018 os resultados operacionais, estabilizando os crescimentos recorde que vinha a registar desde 2014. Entre Janeiro e Outubro o número de hóspedes cresceu marginalmente face a igual período de 2017, na ordem dos 1,31%, e as dormidas registaram uma quebra ligeira, de 0,48%. Ainda assim, os proveitos da operação mantiveram o percurso positivo dos anos anteriores, verificando-se até outubro um crescimento de 5,91% nos proveitos totais e 4,82% no RevPar (“revenue per available room”).  

Os bons resultados operacionais da industria hoteleira continuaram em 2018 a fomentar o investimento no sector. No ano passado abriram em Portugal cerca de meia centena de novos projetos hoteleiros que trouxeram ao mercado mais de 3.000 unidades de alojamento, maioritariamente em hotéis de 4 e 5 estrelas (com 31% e 30% respetivamente). A Região de Lisboa foi a mais ativa em termos de novas aberturas.

O crescimento da oferta vai continuar nos anos seguintes, até 2023 encontram-se já identificados mais de 170 novos projetos, cuja capacidade ultrapassará as 15.000 unidades de alojamento. Os projetos de categoria superior, 5 estrelas, continuam a dominar a nova oferta (40%), sendo a Área Metropolitana de Lisboa a que receberá a maior parcela de nova oferta (31%). 

Valores de mercado

Os valores de arrendamento evoluíram em linha com a forte atividade sentida no mercado ocupacional. Os escritórios da Grande Lisboa registaram uma subida de 5% no valor prime do CBD, passando para os 21€/m2/mês. A cidade do Porto verificou o maior crescimento de rendas neste sector, com os espaços de escritórios prime na Avenida da Boavista a registaram no final do ano um valor de referência de 18€/m2/mês, traduzindo-se num crescimento anual de 9%.

O segmento de retalho verificou também subidas acentuadas nos valores de arrendamento, com o comércio de rua a encabeçar o crescimento. O Chiado continuou a ser a zona mais valorizada da capital, registando um aumento nas rendas prime ao longo do ano de 8%, com uma renda atual de mercado de 130 €/m2/mês. A Rua Augusta, eixo principal da Baixa, verificou o crescimento mais acentuado do país, 20%, fechando o ano nos 105 €/m2/mês. Na cidade do Porto, a Rua de Santa Catarina viu as suas rendas subirem em 15%, com um valor de fecho em 2018 de 75€/m2/mês. Os conjuntos comerciais e os retail parks mantiveram os valores prime de referência face a 2017, respetivamente nos 100€/m2/mês e 10€/m2/mês.

A escassez de espaços de qualidade no sector industrial incentivou uma subida de 7% dos valores de renda prime, atualmente nos 3,75€/m2/mês para os melhores ativos da Grande Lisboa e Grande Porto.

As taxas de rentabilidade dos ativos refletiram também a valorização do sector imobiliário, com compressões significativas ao longo dos últimos 12 meses. No fecho do ano as yields prime situaram-se nos 4,00% para escritórios, 4,75% para centros comerciais, 4,00% para comércio de rua e 6,25% para industrial. Em todos os casos as taxas de rentabilidade exigidas pelos investidores atingiram mínimos históricos.

Áreas não-transacionais

Em relação às áreas não transacionais, também as várias equipas da consultora registaram muito bons resultados, reflexo da boa performance do mercado de investimento e ocupacional.

 

Avaliação e Advisory

Relativamente ao departamento de avaliação imobiliária, a equipa reforçou a sua liderança de mercado, com uma quota de mercado superior a 30% no índice IPD global, mantendo a liderança destacada na área de volume de centros comerciais.

No ano de 2018 atingiu-se um aumento significativo da quota de mercado, tanto na área de avaliação como de Advisory, tendo-se prestado aconselhamento na aquisição dos principais portefólios colocados no mercado, reforçando a presença em todos os sectores do imobiliário. A conjugação destes fatores resultou num montante global avaliado superior a 22 mil milhões de euros.

Foram ainda lançadas as bases para análises de usos alternativos cada vez mais procurados pelos investidores, tais como residências de estudantes e séniores, data centres, e self-storage.

Gestão de Projetos

 

O departamento em 2018 alcançou o seu melhor resultado de sempre, tendo-se verificado um crescimento significativo na sua faturação, apoiado por um forte crescimento quantitativo e qualitativo em termos de equipa. Esteve envolvido nalguns dos projetos mais emblemáticos do mercado, destacando-se projetos como a gestão de projeto de novos escritórios para MMC, Adidas, Willis Towers Watson, PWC, Bacardi e Hiscox, bem como fiscalização e coordenação de segurança em obra do novo Templo e Meeting House para a Igreja LDS no Parque das Nações

Gestão de Imóveis

A equipa de gestão de imóveis teve um ano muito positivo, tendo atualmente, 39 edifícios de escritórios, 4 centros comerciais, 11 unidades de retalho e 4 logística sob gestão, totalizando cerca de 372.000 m2 de área e um volume anual de rendas superior a 45 milhões de euros.

Research e Consultoria

O departamento de Research & Consultoria, na área de estudos de mercado, concentrou a sua atividade na elaboração de estudos de melhor uso imobiliário, ganhando a confiança crescente de um conjunto cada vez mais alargado de proprietários. A consultoria a ocupantes ganhou também dimensão, maioritariamente através da realização de estudos de localização.

 

Em termos de research, a equipa confirmou mais uma vez a sua liderança de mercado, sendo reconhecida novamente pela Euromoney como a melhor equipa de research em Portugal. Mantiveram-se as publicações regulares bem como as habituais novidades, com o lançamento de novos estudos incluindo o primeiro Marketbeat exclusivamente dedicado ao mercado imobiliário do Grande Porto, um estudo dedicado ao sector de retalho e a nova edição do Guia Ibérico de Investimento.

Perspetivas 2019

No que diz respeito a previsões para 2019, Eric van Leuven comenta, “As perspetivas são otimistas. 2019 será outro ano muito positivo, ainda que possivelmente a preços um pouco mais moderados. A atividade de investimento vai manter-se extremamente dinâmica: as nossas estimativas apontam para mais de €2.800m de transações já em pipeline para 2019.

No mercado ocupacional, salvo algum acontecimento cataclísmico, não esperamos grandes variações no que respeita a confiança das empresas e dos consumidores; e acreditamos que o provável, mas moderado, aumento das taxas de juros não terá efeitos significativos sobre o interesse dos investidores no imobiliário português.

Importa, no entanto, salientar que, em geral, deveremos assistir a algum abrandamento do crescimento dos últimos anos – tanto da economia no seu todo, como no consumo, no turismo, e também nos preços da habitação e na velocidade do escoamento. Ainda assim, a valorização do imobiliário comercial deve continuar a verificar-se, mais por via da subida das rendas do que pela descida das yields.

O grande tema de 2019 será a atual falta de capacidade instalada - de casas para a classe média portuguesa e estudantes, de escritórios, logística urbana, e alguma infraestrutura, nomeadamente no aeroporto de Lisboa, cuja capacidade de lidar com o aumento de chegadas e partidas está no limite. Por esta razão, acreditamos numa retoma muito acentuada da promoção imobiliária – ainda assim desafiada pela dificuldade de financiamento, pela morosidade nos processos de licenciamento, e sobretudo pela escassez de mão de obra.

Por último, a curiosidade demonstrada até à data por parte dos investidores pelos ativos chamados “alternativos”, como hotéis e residências para estudantes, será concretizada em 2019, esperando-se uma intensa atividade de investimento nestes segmentos.